Этапы строительства.

• ФОРМУЛИРОВКА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ

Бумага всё стерпит... В отличие от человека.
Техническое задание – это ваш замысел, изложенный в произвольной форме, ваше видение будущего дома, представление о том, каким он должен быть внутри и снаружи. Лучше всего изложить техническое задание на бумаге.

Напишите сочинение на тему "Мой дом" или хотя бы тезисы, основные мысли по этому поводу. Постарайтесь снабдить их иллюстрациями, нарисуйте план участка. Возможно, у вас уже есть пожелания по расположению помещений вашего дома. Это получится непрофессионально? Ничего страшного. Зато ваш замысел станет более зрелым. Обязательно обсуждайте эти вопросы в кругу семьи. Лучше узнать и учесть предпочтения своих близких на самых ранних стадиях строительства. Для этого нужно больше общаться и слушать друг друга, а не только себя самого.

О вкусах спорят только в кругу семьи... И то лишь до определенного часа. Нужно прежде всего понять, какие дома вам (и вашей семье!) НЕ нравятся. Это несложно сделать, совершив путешествие по пригородам. Правда, вы наверняка останетесь удручены безвкусицей разнообразного новодела.

Для формирования концепции планировки дома постарайтесь представить, сколько человек в нем поселится (с учетом возможных перспектив). Какие помещения вы хотите иметь для каждого из них? В каких отношениях между собой ваши домочадцы? Вы хотите часто общаться с ними? Или же, напротив, предпочитаете существовать в параллельных мирах с редкими встречами в столовой или гостиной? Обязательно следует учесть свои увлечения: подумайте о мастерской, библиотеке, музее (а почему бы и нет?!), тренажерном зале и личном кабинете, бассейне, сауне, зимнем саде. Сколько ванных комнат и санузлов будет необходимо вашей семье? Что и на каком этаже лучше разместить? Нужны ли вам балконы, веранда?

Не забудьте и об участке земли, на котором будет стоять ваш дом. Где он находится, и что его окружает? Во всем мире уже давно дома строят, вписывая их в ландшафты. Подумайте о дорожках, альпийских горках, фонтанах, беседках и, конечно, о заборе. И не будет ли довольно странно выглядеть дворец в мавританском стиле, стоящий на десяти сотках в непосредственной близости от других – далеко не мавританских – сооружений? Подумайте и о том, как лучше поставить дом, чтобы вы и ваши соседи не могли заглядывать друг другу в окна без бинокля. В результате кропотливой, но приятной и увлекательной работы, вы не просто сформируете техническое задание для архитектора, но и наметите сценарий вашей будущей жизни в новом доме. Всё это может занять не один месяц и, возможно, несколько тетрадей черновиков, тезисов и заметок.

Обсуждая замысел в кругу семьи и составляя техническое задание, вы готовитесь к разговору с архитектором или сотрудником строительной компании. Отнеситесь к этому – начальному – этапу строительства серьезно. Иначе в дальнейшем проектирование будет сильно затруднено или даже вовсе невозможно. Поскольку никто лучше вас не знает, чего вы хотите, и чему вы будете всеми силами противиться. И чем больше сведений, подробностей и деталей поступит от вас к архитектору, тем точнее он сможет воплотить ваш замысел.

• ПОИСК СТРОИТЕЛЕЙ

Ищите тех, кто больше думает о ваших проблемах, чем о ваших деньгах

Бывают ли плохие строители и ненадежные компании? Вы, конечно, догадываетесь, что они встречаются. Возможно, вы уже знаете: их большинство. Кто-то упрекнет нас с вами в том, что мы слишком требовательны и чересчур высоко поднимаем планку своей положительной оценки? Пожалуйста, пусть упрекнет. Да, у нас (а у вас?) высокие требования, хотя мы весьма далеки от придирок, свойственных потребительскому экстремизму. Но мы (а вы?) не понимаем, зачем нужно плохо делать свое дело.

Вас не настораживает то, что в 2000 году только в одной Москве были лишены лицензий 500 (!) строительных организаций из-за плохого качества работы и несоответствия лицензионным требованиям? И вы думаете, что лицензия гарантирует вас от плохих строителей? Вы думаете, что вам такие не попадутся? К сожалению, лицензирующие органы (не только у нас в стране, но и во всем мире) не в состоянии проконтролировать ежедневную деятельность компаний. Да и сами требования, которые необходимо выполнить для получения лицензии, никак нельзя назвать слишком жесткими.

Хождение по мукам или увлекательное расследование?

Что же делает строительную организацию надежной и желанной для клиента? В первую очередь, квалификация её кадров, причем генерального директора – ничуть не в меньшей степени, чем прораба или штукатура. Далее – финансовая устойчивость, собственная материальная база (склад, транспорт, строительная техника) и отлаженная система контроля качества. И, конечно же, положительные отзывы прежних заказчиков. Но откуда мы с вами можем получить такую информацию?

- Поверим на слово сотруднику компании? С большой осторожностью. Часто услышанное оказывается неправдой или правдой, но умноженной на сто.

- Попробуем распознать истинное положение вещей по стилю речи менеджера, будем задавать ему на первый взгляд ненавязчивые, но вместе с тем каверзные и провокационные вопросы? Приедем с кем-нибудь вдвоем и разыграем классическую схему "злой следователь-добрый следователь"? Несомненно, по реакции человека многое можно понять, разве что не нужно слишком увлекаться подобным допросом.

- Оценим всё по каким-то косвенным признакам – по обстановке и атмосфере в офисе, стилю одежды сотрудников, обрывкам их разговоров между собой? Да, иногда это удается. Но всё-таки мы не можем полностью выполнить обязанности ясновидящего. Поэтому имеет смысл также обратиться к опыту, накопленному другими людьми – и не только знакомыми, друзьями или соседями.

Попыткой ответа на недобросовестность в строительном бизнесе стала открытая в 1997г. программа "Надежные организации строительного комплекса". Независимая экспертно-информационная служба, поддерживающая эту программу, предоставляет всем желающим информацию о благонадежных строительных фирмах и проектных мастерских. Однако, только о тех из них, которые сами изъявляют желание. Строительная организация подает заявку и проходит комплексную проверку. Анализу подвергается финансово-хозяйственная и производственная деятельность, качество выполняемых работ, квалификация руководителей и специалистов. По результатам экспертизы компании выдается Ревизионный Сертификат c ограниченным сроком действия.

Предполагается, что Ревизионный Сертификат должен являться своего рода обязательством фирмы перед клиентами. Считается, что после получения Сертификата компания должна сообщать клиентам только достоверную информацию о своих услугах, ценах и качестве и не использовать некорректные методы обоснования стоимости работ. Конечно, это не стопроцентная гарантия. Но, обратившись к списку надежных строительных фирм, вы всё же повышаете вероятность успешного выбора. По крайней мере, в реестр входят только те компании, которые заботятся о своей репутации. А это уже не так уж плохо.

Далее, еще и еще раз посмотрите, какие люди работают в компании. Не стесняйтесь задавать им как можно больше вопросов. Чем больше вы спрашиваете, и чем больше они отвечают, тем вероятнее, что во время беседы вскроется какой-нибудь пикантный фактор, который принципиальным образом повлияет на ваше решение (не обязательно негативное). Однако будьте доброжелательны, в меру открыты и ни в коем случае не демонстрируйте своей подозрительности (если она вам свойственна). Кстати, уже на этом этапе могут выявиться весьма интересные вещи. Вовсе не обязательно сталкиваться с ними после того, как уже возведена крыша. Многое можно увидеть уже при первой (второй, третьей) беседе – еще задолго до того момента, в который вы свяжетесь со строительной компанией узами договора.

Ссылка на босса сама по себе плоха. А если на чужого – и того хуже.

Если сотрудник фирмы в ответ на ваши сомнения, опасения, недоумения и вопросы налегает на такие выражения как "Не волнуйтесь, наша фирма давно работает и ни разу не получала претензий", или "Мы построили уже сто двадцать восемь домов, но еще никто не задавал нам такие вопросы", или "Да что вы так из-за этого переживаете? Посмотрите лучше на образцы нашей работы!", или "Ну раз уж мы даже олигарху Ивану Ивановичу угодили, то какие у вас могут остаться сомнения?", если ваш собеседник говорит что-то подобное, значит - ПЛОХО ДЕЛО. И никакой реестр надежных строительных организаций не в силах доказать обратное. Да, допустим никто не задавал этой фирме подобных вопросов, и даже Ивану Ивановичу в конце концов угодили, но ведь неизвестно же, какой ценой для Ивана Ивановича – и речь не только о деньгах, но и времени, о душевном комфорте Ивана Ивановича во время выполнения работ.

Напротив, квалифицированный сотрудник профессиональной компании отвечает на все ваши вопросы по существу. Он не уходит от них, ссылаясь на добрую репутацию своей фирмы или высокую оценку, полученную от Ивана Ивановича. Он понимает, что вы не Иван Иванович, и вам совершенно безразлично, сколько домов было построено до вас, и сопровождалось ли их строительство претензиями со стороны других заказчиков. Если вы спрашиваете его о качестве, сроках и претензиях, он и отвечает вам, каким образом вы сможете регулировать именно эти вопросы. Потому что он уверен в своих силах, уверен в своей компании. Кстати, конкретизированные гарантии для заказчика – это часть маркетинговой политики хорошей фирмы – независимо от той отрасли, в которой она работает. За счет этого она, собственно, и привлекает клиентов. Если вы попали в хорошую фирму, то вы сразу же почувствуете, что вам даются вполне определенные гарантии и рычаги управления.

Сторонитесь сердитых строителей!

При беседе не должно возникать сколь-нибудь значительных трудностей взаимопонимания. Если сотрудник компании не может или не умеет найти к вам подход – значит, вам с ней не по пути. Даже если он был прав, а вы каким-то образом неправы. Однако если вы были доброжелательны, но требовательны, и не получили ответов на свои вопросы – значит сотрудник компании не на своем месте. И компания тоже не на своем месте. Может ли в хорошей фирме работать плохой менеджер? Едва ли. То есть, конечно, может, но недолго, поскольку будет быстро уволен. И наоборот, хорошие менеджеры тоже почти никогда не встречаются в плохих компаниях. Им там нечего делать. Их выживают или они сами увольняются со скуки.

И не забудьте, что сотрудники строительной компании должны еще и понравиться вам. Существует много классных специалистов, которые всегда обеспечивают положительный результат. Но не все они достаточно коммуникабельны, и не со всеми из них вы совпадаете в каких-то важных жизненных принципах. Одним словом, вы можете встретиться теми, с кем вам будет трудно общаться – при том, что их квалификация окажется на высоком уровне. Не будем забывать, что бизнес (да впрочем и сама жизнь!) – это умение ладить с людьми. Попробуйте в этом случае поискать кого-то еще. Всё-таки теплые человеческие контакты играют большую роль в любом деле, а тем более в таком, как постройка нового дома. Ведь вы наверняка не хотите, чтобы ваши отношения со строителями были чисто формальными. Да и получиться по-настоящему хороший дом может только в том случае, если строители и заказчик симпатичны друг другу. Так уж устроен человек.

Учтите и то, что ваши отношения со строителями могут продолжаться и после завершения работ. И речь тут не только о новоселье и дружбе (хотя что может быть лучше такого исхода?), но и о вполне прагматической вещи. А именно, после постройки дома лучше всего возложить заботы по его обслуживанию на ту компанию, которая его, собственно, и построила. Она знает все детали, и, к тому же, несет ответственность за возможные неполадки. Фактически, некоторые строительные компании становятся частным ЖЭКом для владельца дома. Это, разумеется, не означает, что за новопостроенным домом требуется неотступный контроль – вовсе нет, но периодические ревизии весьма полезны, они позволяют вылечить какую-либо "болезнь" в ее начале. Если такие контакты сохраняются годами, то они служат хорошим показателем для новых клиентов. Узнайте, есть ли такая форма сотрудничества в той компании, которую вы собираетесь выбрать. Если нет, спросите по каким причинам (ведь это выгодный бизнес).

К мандатам почтения нету? Напрасно, напрасно.

Вы уже выбрали одну или несколько фирм и начали наносить им визиты. Ваш заказ с удовольствием готовы взять, но это еще не значит, что фирма действительно строит дома. Это может быть вполне строительная фирма, но возводить она может и должна вовсе не дома, а, например, склады, ангары, бензоколонки или гаражи. Поэтому не забудьте внимательно прочитать в лицензии, на какой именно вид деятельности и кем она выдана, когда заканчивается. Не помешают и сведения о самой компании. Узнайте, под каким именем и сколько лет она существует. Если, к примеру, фирма уже проработала лет восемь-десять, то мала вероятность, что она вас обманет (по крайней мере по-крупному). Однако, не слишком обольщайтесь ее внушительным возрастом. Ведь можно проработать всю жизнь, но так и не научиться хорошо работать.

Важно также не только то, сколько лет существует компания, но и сколько лет существует юридическое лицо, с которым вы вступите в коммерческие отношения. Почему? Потому что регистрация нового юридического лица никогда не производится на ровном месте посреди счастливой жизни. Если компания существует пять лет, а юридическое лицо – всего лишь год или тем более полгода, то это уже должно насторожить вас. Причины для создания нового ООО или АОЗТ могут быть самые разные, в том числе, кстати, вполне благовидные. Однако, интересно, что вам ответят.

И опыт, сын ошибок трудных…

Поинтересуйтесь, что именно и в каком количестве построила данная компания. Не поленитесь не только осмотреть её дома на фотографиях, но и увидеть их в реальности. Иногда лучшие образцы оказываются из чужого портфолио. Попросите, чтобы вас отвезли (проводили) на строящиеся и выбранные вами из предоставленного портфолио готовые объекты. Кстати, в солидных компаниях такую услугу вам предложат, не дожидаясь вашей просьбы. В иных же фирмах сделают это неохотно или же предоставят вам возможность самостоятельно совершить экскурсию, выдав координаты нескольких значительно удаленных друг от друга объектов. Не заблудитесь, разыскивая адресатов. Если удастся, постарайтесь поговорить с теми людьми, которые живут в домах, построенных фирмой. Довольны ли они? И вообще этой ли фирмой дома были построены?

Координаты золотой середины: выше среднего, но ниже завышенного.

К сожалению, для многих людей решающим обстоятельством при выборе фирмы до сих пор является стоимость строительства. Однако, заниженные расценки должны вас скорее насторожить, чем обрадовать. За подобными обещаниями скрывается подвох или даже обман. Ведь ни одна строительная организация не будет работать себе в убыток. Одним из способов снижения цен на строительные услуги является использование дешевой рабочей силы – со всеми вытекающими отсюда последствиями. В связи с этим, обязательно выясните вопрос о строительных бригадах, т.е. о тех людях, которые, собственно, будут возводить ваш дом своими руками. Материалы тоже могут быть весьма разного качества и значительно – в несколько раз – отличаться по своей цене. Но как отличить хорошие материалы от плохих, если они пока что всего лишь занесены в смету? Никак – если вы человек другой профессии. Тогда что же делать? Ориентироваться на фирмы, внушающие доверие – профессиональные и добросовестные. Распознать их не так уж трудно. И, как правило, они работают в ценовом диапазоне "выше среднего, но ниже завышенного". Кстати, они-то как раз и могут объяснить вам на пальцах, чем отличается настоящая черепица от металлической.

• ПРОЕКТ ДОМА

Проект – это единственно пригодный язык общения между строителем и заказчиком.

Проектирование – изгой индивидуального загородного строительства в нашей стране. Вероятно, со временем эта отрасль приобретет вполне цивилизованные формы. Но сегодня большинство проектов, которые используются при строительстве – типовые. А некоторые заказчики и вовсе полагают, что лучше вообще не тратить деньги на проект. К сожалению, сделать этот шаг им помогают сами строительные фирмы. Те, которые берутся строить без проекта.

Однако печальные последствия строительства без официального проекта проявляются уже во время выполнения работ. А после постройки дома они превращаются в тяжкое пожизненное наследство. Ведь - помимо планировки комнат и этажей - проект включает в себя информацию о всех коммуникациях: от водопровода до воздуховода. Отсутствие проекта приводит подчас к тупиковым ситуациям при возникновении споров с подрядчиком. А судебные инстанции, скорее всего, вынесут решение не в вашу пользу – в связи с отсутствием критериев по разрешению конфликта. Никакие эксперты, даже при всем желании, не смогли бы понять, что было сделано и правильно ли было сделано. Им просто не с чем будет сравнивать результат произведенного строительства. Кроме того, без проектной документации чрезвычайно трудно оформить отношения с различными государственными органами (БТИ, Регистрационной палатой и т.д.). Поэтому ни в коем случае не пренебрегайте этим этапом. Вам нужно обязательно найти людей, которые делают проекты. Как правило, эти люди называются архитекторами.

Архитектор – как и врач – имеет ценность только в том случае, если он не зависит от посторонних.

Архитектора тоже нужно выбирать. Не менее придирчиво, чем строителей. Если проводить аналогию между строительством и медициной, то архитектор – это врач, а строители – всего лишь медсестры. Зная законы построения жилья, архитектор может и должен воплотить ваши архитектурные и конструктивные замыслы (если они есть), учесть многие факторы и определить приоритеты, привязать желаемое к вашим финансовым возможностям. Архитектор – это одновременно технолог и художник, который воплощает ваши представления об идеальном доме. Вы должны понимать его, а он – вас. Найдите архитектора, которому сможете доверять.

Архитекторы бывают как частнопрактикующими, так и примкнувшими к какому-нибудь коллективу. Существуют фирмы, которые специализируются только на архитектуре, проектировании и дизайне. Однако, наряду с ними, проектной деятельностью занимаются и многие строительные компании. В этом случае они должны иметь лицензию именно на этот вид деятельности – проектирование (будьте бдительны!). Кроме того, нет никакого секрета в том, что проектанты строительных фирм – люди почти всегда предвзятые. Их работа может состоять не только в создании проекта вашего дома, но и в увеличении объемов и стоимости работ для своей фирмы. При выполнении проекта в строительной фирме получается, что она сама себе ставит задачу. Нет ничего удивительного, если она поставит себе такую задачу, которую затем ей самой будет легко и выгодно решать.

В этом смысле предпочтительнее заказывать проект в архитектурном бюро или проектной мастерской: их сотрудники могут непредвзято работать над вашим замыслом, и вы наверняка получите более экономичный проект – при прочих равных условиях с его заказом в строительной компании. Кроме того, проект из бюро или мастерской наверняка окажется интереснее в художественном смысле: уровень их сотрудников (по крайней мере в среднем) выше, чем их коллег в строительных фирмах – благодаря более узкой и глубокой профессиональной специализации. Понятно, что в строительных компаниях проектирование является дополнительной (и весьма недорогой) услугой и поэтому просто не в состоянии привлечь исполнителей высокого класса.

Хуже дешевого только бесплатное.

Зачастую строительная компания, берущаяся изготовить проект, обещает вернуть заказчику часть его стоимости. Но не наличными, а услугами. То есть, впоследствии заказчик как бы должен будет меньше заплатить по смете – за материалы и производимые работы. Некоторые компании доходят до того, что сулят сделать проект бесплатно. Это явно не способствует достижению высокого качества проектирования (а вы думаете, откуда за последнее десятилетие появились десятки тысяч удручающих домов?).

Кроме того, бесплатный проект на самом деле далеко не бесплатен (если это не дважды-трижды-четырежды съеденное варенье). Просто в ходе ценовых игр компания переписывает цифры из одной строки в другую. Из строки "проект" – в строку "работы" или "материалы". Разумеется, вы этого не видите, но разве от этого что-то меняется? Такой метод копирует рекламу типа "каждому купившему нечто – подарок". А ведь это самое "нечто" может включать в себя стоимость подарка. Дать в нагрузку и взять денег. Но одно дело, когда речь идет о каком-нибудь обывательском товаре за сто рублей, и совсем другое дело, если люди намереваются получить заказ на несколько десятков или даже сотен тысяч долларов. Мы полагаем, что в этом случае подобные шитые белыми нитками игры с заказчиком унизительны и неуместны.

Конечно, проектирование в независимой (от строителей) проектной мастерской стоит недешево. Но на деле может дать значительную экономию. Ведь автор независимого проекта никак не заинтересован в увеличении стоимости строительства, он получает деньги совсем за другое. Кроме того, впоследствии он сможет объективно производить авторский надзор за качеством строительства. Возможно, что архитектор рекомендует вам известную ему строительную компанию. Не отклоняйте его предложение, однако попросите сначала готовый проект (который вы сможете отнести в другую фирму для составления сметы). Пусть лучше архитектор будет полностью независим от какой-либо строительной организации, а зависим только от вас.

В самом деле, заказывать проект лучше у одних людей, а строить дом – у других. Оставьте рекомендацию архитектора на крайний случай (если он, конечно, не является вашим хорошим знакомым).

Теперь, когда вы уже располагаете проектом, вы можете более объективно выбрать строительную компанию. Для этого предложите нескольким фирмам составить смету на ваш проект (только не говорите им, что вы устроили конкурс, впрочем, все и так это понимают). В результате, вы станете обладателем интереснейших документов! Совершенно разные люди будут каждый по своему воплощать (пока что только на бумаге) одно и то же. Обратите внимание не только на цены, но и на материалы, которые вам напишут. Одни и те же (на первый взгляд!) работы тоже могут стоить… очень разные суммы. Если говорить о закономерностях, а не об исключениях, – счастливы те, кто может заплатить по цене выше среднего уровня!

• СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТЫ

Куда деваются деньги?

Перед тем как построить дом, нужно сначала построить честные отношения между заказчиком и клиентом. Смета – это документ, который составляется на основании проекта. В ней перечисляются все работы по строительству и отделке дома, необходимые для этого материалы, а также указывается стоимость того и другого. В смету также включаются накладные расходы (транспорт, услуги управленческого аппарата фирмы), которые составляют около 15% от общей суммы. Кроме того, смета может учитывать так называемые непредвиденные расходы (примерно 2% – и разве это не благо? – по сравнению с тем, насколько подчас по ходу дела норовят увеличить сумму некоторые строители, пользуясь безвыходным положением заказчика). И, конечно, в смету закладывается прибыль строительной фирмы (12 – 15%), поскольку никто не будет работать себе в убыток.

Смета, разумеется, подлежит обсуждению и редактированию. С вами должны согласовать всё – от бетона до моделей сантехники (если вы, конечно, не приобретаете ее сами). Смета утверждается заказчиком и является неотъемлемой частью договора. Широко распространенные в нашем народе приблизительные сметы должны немедленно выбрасываться в корзину.

Вам будут говорить, что невозможно учесть сразу всё. Это неправда. Квалифицированные и честные строители способны заранее предусмотреть даже необходимое количество гвоздей. Если фирма не может предусмотреть даже такую простую вещь, как гвозди, то как ей можно поручить строительство целого дома? Впоследствии изменения в смете допускаются только с вашего согласия или по вашей просьбе (если, конечно, соответствующие материалы еще не закуплены, а работы не выполнены). В дальнейшем смета поможет вам проверять выполнение текущих этапов строительства и расплачиваться за них – поскольку по ней составляется график проведения и финансирования работ.

У многих компаний подход к смете довольно гибкий. Это оправдано практикой строительства, а также их желанием удержать клиента. По вашей просьбе они составят смету в нескольких вариантах (меняя материалы и оборудование), после чего вы сможете выбрать из них наиболее приемлемый для вас. Если компания строит не только дома, но и честные отношения с клиентами, то вам обязательно расскажут, на чем сэкономить можно, а на чем ни в коем случае нельзя.

Смета покажет вам, насколько ваши финансовые возможности соответствуют сумме предстоящих расходов. Может быть, вам придется отказаться от витражей на окнах, художественного наборного паркета, а вместо отопительного котла из Германии довольствоваться отечественным (или как раз наоборот). Однако, такой подход имеет определенные пределы, установленные проектом. Например, для того, чтобы заменить монолитные несущие стены на кирпичные или блочные, придется практически полностью переделывать проект. Это займет время и отнимет деньги. Поэтому старайтесь принимать взвешенные решения с самого начала – уже на этапе проектирования.

• ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

Даже если сейчас всё классно, впереди еще целая жизнь.

Теперь, когда у вас уже есть проект и смета (или сметы, выпущенные несколькими фирмами), впору задуматься о заключении договора. Именно пока что задуматься, а вовсе не заключать. Потому что от духа и буквы договора зависит ваш окончательный выбор. Даже самая прекрасная смета может сильно померкнуть во тьме предложенного вам договора (более того, так часто бывает). И наоборот – смета, поначалу казавшаяся вам ужасной, может не только (вместе с ее автором) выйти в лидеры, но и стать пределом ваших желаний – после того как вы почувствуете разницу между условиями договоров, практикуемых в разных компаниях.

Некоторые наши соотечественники – как заказчики, так и подрядчики – вообще пренебрегают такой вещью, как договор. Ну что ж, может быть, кому-то удобнее обсуждать и оспаривать правила игры уже после того, как она началась. Однако, абсолютное большинство людей всё же считает, что договор нужен, обязателен и неизбежен. Но среди них лишь очень немногие понимают, что такое, собственно, договор. Бытует мнение, что договор – чисто формальная вещь. Что существует некий стандартный договор. Что все договоры одинаковые. Примерно как зайцы.

Иной гражданин, увидев договор, уместившийся на двух-трех страницах, быстро пробегает его глазами и тут же подписывает. Вопросы, касающиеся неприятных моментов, многие строительные фирмы попросту игнорируют. Впрочем, и заказчики тоже. Те из них, которые пытаются спросить "А что будет, если…" зачастую получают ответ "Нет, такого просто не может быть, мы же порядочная фирма" или "Ну, если такое случится, мы исправим это за свой счет. Записать это в договоре? Ну, это сложно, сейчас нет компьютерщика, придется показывать директору, отнимет ваше и наше время, к чему такие формальности?".

К сожалению, мало кто (из заказчиков) понимает, что договор как раз и нужен на тот случай, когда случится что-то плохое. Если все работы протекают нормально, то договор и не нужен. Он заключается как раз на тот случай, когда возникает нештатная ситуация, выходящая за рамки позитивных надежд, свойственных всем людям – в том числе и заказчику с подрядчиком. Как говорится, даже если сейчас всё классно, впереди еще целая жизнь.

Пожалуйста, отнеситесь к составлению и подписанию договора как можно серьезнее. Попросите, чтобы вам выдали его текст для ознакомления. Внимательно прочитайте его. Будет вовсе не лишним показать его юристам – желательно тем, которые специализируются на строительном бизнесе. При их участии вы можете составить и предложить компании свой вариант договора. Это творческое дело, и тут не может быть никаких догм. А если фирма даже не рассматривает такой возможности – взять за основу ваш вариант договора – то, вероятно, на то есть причины. Тогда лучше ищите других строителей.

Чтобы построить светлый дом, нужно сначала построить мрачные перспективы.

Обратите внимание на то, что в текстах многих договоров одеяло значительно перетянуто в сторону подрядчика. Заказчик бесправен. А некоторые договоры стремятся незаметно переложить на вас ответственность за совершенно несвойственные вам вещи.

Например, вам могут вменить в обязанность хранить строительную технику после окончания работ и подписания акта о приемке дома (бывает, что на освобождение стройплощадки подрядчик берет две недели). Вам это нужно? Вы хотите сторожить по ночам чужую бетономешалку? Тогда читайте договор и отказывайтесь от этого пункта.

Пожар, возникший по вине строителей и третьих лиц (завидующих соседей), тоже должен быть отнесен на ответственность подрядчика, который обязан обеспечить выполнение норм техники безопасности и охрану объекта. Но это тоже требует занесения в договор. И даже молния может трактоваться как форс-мажор только в том случае, если по графику выполнения работ еще не дошло время до устройства контура заземления вокруг дома.

Широко распространены договоры, в которых написано, что "места вывоза мусора определяет и согласует заказчик". В переводе с юридического на русский это означает, что вас хотят нанять на (неоплачиваемую) должность менеджера помоек.

Читайте договор и обсуждайте каждый пункт, который вызывает у вас вопросы или несогласие. Некорректные, неграмотные и расплывчатые формулировки должны быть безжалостно отредактированы. Не помешает доля здоровой подозрительности. На вас странно посмотрят? Будут честно недоумевать, зачем вы строите такие мрачные перспективы? Вам станет даже неловко из-за того, что вы такой хищный, а ваши оппоненты такие простые, искренние, бесхитростные? Ничего-ничего, зато через месяц у них не будет повода (неожиданно?) измениться в лице, вы не поменяетесь с ними ролями и будете хорошо себя чувствовать. Видимая наивность подрядчика носит ложный характер. Не забывайте о том, что он умнее вас – в тех вопросах, по которым вы к нему пришли. Он знает то, о чем вы еще и не догадываетесь. У него есть опыт, а у вас еще нет. Тогда как с ним бороться? Очень просто. У вас есть деньги. И подрядчик хочет их получить. Не отдавайте их до тех пор, пока строительная фирма не согласится на все ваши условия – вплоть до сохранения снятого грунта и денежной компенсации за каждое поврежденное дерево.

Требуйте от строительной фирмы информацию о субподрядчиках, которых она привлекает для отдельных этапов работ. Безусловно, каждый подрядчик имеет право нанимать субподрядчиков, если ему так удобнее. Ведь не всегда в строительной компании есть люди всех профессий. Да и квалификация сотрудников специализированных компаний, как правило, выше. Но вам нужно знать, куда обращаться через несколько лет, если, например, у вас возникнут неполадки с отопительной техникой или кондиционерами.

Работая с одной-единственной компанией, вы можете заключить с ней договор не на полное, а на поэтапное строительство. Вовсе не обязательно сразу строить всё и "под ключ". На первом этапе вы можете договориться только о строительстве "коробки" с крышей, окнами и дверями. После этого (если вам понравились строители) – заказать установку инженерных систем и коммуникаций (водоснабжение и комплекс водоочистки, отопление, кондиционеры и вентиляцию, сантехнику, электричество, сигнализацию). Затем – произвести внутреннюю отделку.

О вреде и пользе двойной бухгалтерии.

Если в смете и договоре фигурирует сумма, которая вполне укладывается в вашу декларацию о доходах, вам не о чем беспокоиться. Но часто бывает иначе: в договоре указаны одни деньги, а вы оперируете совсем другими. И некоторые компании не прочь этим воспользоваться. Вам могут сказать нечто вроде: "Ну что вы так печетесь об этом договоре? Неужели вы будете обращаться в суд при возникновении конфликта? А если и обратитесь, то вам же хуже будет, да и сумму в результате получите меньше реальной". Не поддавайтесь на такие угрозы. Предложите вариант с двумя договорами: один действует во время строительства, а после его окончания составляется другой, в котором указывается нужная вам сумма. Помните, что большая сумма неудобна не только вам, но и – в той же степени – вашему подрядчику. И конфликты на этой почве строителям не нужны.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРИЛАГАЕМЫХ К ДОГОВОРУ ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО:

1. Акт о передаче Заказчиком Подрядчику площадки под строительство.
2. График передачи Заказчиком Подрядчику проектной и разрешительной документации.
3. Ведомость определения договорной цены на строительство объекта .
4. График производства строительно-монтажных работ (составляется Подрядчиком).
5. График финансирования строительно-монтажных работ.
6. График передачи Заказчиком Подрядчику оборудования и материалов.
7. График выполнения пусконаладочных работ.
8. Перечень услуг, представляемых Заказчиком.
9. Перечень документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию.
10. Дополнительные соглашения, заключаемые сторонами в ходе строительства.

ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И ПРОЧИХ ДОКУМЕНТОВ

"Суровость законов российских смягчается необязательностью их исполнения." (М.Е. Салтыков-Щедрин)

Многие люди, начиная строительство, не имеют на него разрешение, и получают его только в процессе возведения фундамента, стен или даже крыши. А некоторые умудряются построить дом целиком – безо всякого на то разрешения. Как они действуют дальше, остается только догадываться. Разрешение нужно иметь не только на случай приезда милиции или какой-либо комиссии местной администрации. Оно – наряду с проектом – необходимо для оформления документов на дом. Кстати, местная власть имеет право запретить уже начавшееся без разрешения строительство, и, кроме расходов на уже закупленные материалы и произведенные работы, вы, в таком случае, потеряете еще на штрафах и неустойках строительной фирме.

Поэтому сначала нужно получить разрешение, и только затем приступать к строительству. Комплект необходимой документации для его оформления вам должна предоставить компания, с которой вы заключаете договор. Заранее поинтересуйтесь, сделают ли они это, и в какой срок. Процедура получения разрешения, как правило, чрезвычайно проста. Вы пишете письмо на имя главного архитектора или главы местной администрации и ждете ответа. Правда, сроки получения разрешения подчас зависят от многих факторов, в том числе от того, много ли таких заявок поступает в муниципалитет.

Поймите такую вещь: чиновники – тоже люди. Тем более наши, российские, родные. Не беремся ничего вам советовать. Скажем лишь, что иногда разрешение обходится в пару бутылок хорошего коньяка, а иногда и значительно дороже (верхняя граница благодарности заказчиков тесно связана с заповедными или природоохранными зонами). Получением разрешения вы можете заняться самостоятельно или – напротив – возложить эту почетную миссию на строительную компанию. Вот только не всякая из них берется делать это даже за отдельную плату. Видимо, им то ли лень, то ли времени жаль, то ли деньги не нужны, то ли с коньяком перебои.

После завершения строительства вам нужно также позаботиться о документах. Необходимо оформить свои отношения с бюро технической инвентаризации (БТИ) и зарегистрировать ваш дом с внесением его в Государственный реестр строений и сооружений. Кстати, после этого вы уже не заказчик, а домовладелец, который обязан платить налог на недвижимость. Согласно действующему законодательству, до тех пор пока объект не прошел государственную регистрацию, налог на имущество не взимается.

Государственный реестр строений и сооружений находится в ведомстве Минюста. Но попасть в него ваше строение может только будучи освидетельствованным в бюро технической инвентаризации. Но БТИ не дает свое заключение до завершения строительства. А незавершенным объект может считаться из-за отсутствующих дверных ручек на трехэтажном особняке. Так что делайте выводы. Жизнь в России – интересная штука, и если вы уже построили дом, то, видимо, вряд ли на что-нибудь ее променяете.

СТРОИТЕЛЬСТВО

Важно добиться того, чтобы всё самое трудное было пройдено до, а не во время строительства.

После того, как вы основательно подготовились к строительству (см. предыдущие шесть этапов), вы можете с легкой душой приступать к нему. Оставшиеся рекомендации весьма просты и занимают всего лишь пять машинописных страниц. Однако и здесь есть о чем поразмыслить. О роли, которую вы должны будете играть во время строительства, и той позиции, которую вам придется занимать. Здесь возможны определенные варианты. Начнем с самого экзотического (или наоборот – привычного?).

Сделай сам

"Сделай сам" – это чудесный метод, до сих пор сохранившийся в культуре человечества. Правда, его любителей становится всё меньше, даже в развивающихся странах. Разумеется, он дает большие преимущества. Не требуется ни договор, ни смета, ни время на поиск и переговоры со строительными фирмами. Кстати – безо всякой иронии – это придает жизни больший смысл (вспомните еще раз поговорку про дом, сына и дерево). Правда, если у вас нет достаточных навыков строительства, подобная затея достаточно рискованна.

Строительство не идет, и заказчик не спит

Если вы не умеете строить, но владеете основами менеджмента, вы можете самостоятельно организовать строительство. В этом случае вам придется закупать необходимые материалы, оборудование, обеспечивать их доставку и хранение. Вы будете нанимать рабочих, командовать ими, решать их жизненные проблемы, вступать в конфликты (чем меньше вы им платите, тем меньше им терять – вспомните девиз о пролетариате и его цепях – вы думаете, что он со временем стал менее актуальным?). Вы наверняка будете каким-то образом переживать и, возможно, даже плохо спать ночами (хотя это не обязательно, если вы человек с нордической психологией).
Некоторым такая роль даже нравится (иначе почему многие тысячи заказчиков выбирают именно такой путь?). Но что в конечном итоге это вам даст? Экономию в 25–30% от общей стоимости строительства – по сравнению с услугами строительной фирмы. Такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил (только поначалу может показаться, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов легко).

Заказчик спит, а строительство идет

Если вы достаточно любите себя, строить не умеете, а заниматься строительным менеджментом не хотите, то будьте готовы к тому, что те 25–30% осядут в компании, которую вы пригласите и с которой заключите договор подряда. Именно она возьмет на себя абсолютно все заботы по организации и снабжению строительства. Некоторые компании могут оформить также разрешение на строительство и все необходимые бумаги в бюро технической инвентаризации и комитете по регистрации собственности. Что останется на вашу долю? Финансирование, контроль и присутствие для подписания документов.

Утром – стулья, вечером – деньги

Все без исключения строительные компании предлагают внести определенную сумму в качестве аванса – на закупку части строительных материалов, а также для покрытия накладных и транспортных расходов начального этапа строительства.

Обычно предоплата не превышает 20–30% от стоимости "коробки". Однако некоторые фирмы норовят получить аж до 60%, аргументируя это необходимостью приобретения сразу всех строительных материалов. А если к тому же эта сумма взимается от договорной стоимости всего дома по смете, то следует задуматься, нужно ли заключать такой договор. После внесения первого платежа такого рода строители предлагают вносить оставшуюся сумму поэтапно, никак не увязывая этапы оплаты с проводимыми работами. В этом случае вам будет трудно воздействовать на них в процессе строительства и диктовать свою волю. Помните такое правило: как только подрядчик получает деньги, у него пропадает интерес к этой сумме. Здесь речь даже не о честности, а именно об интересе. Хорошо, когда интерес к делу подкрепляется деньгами, которые еще не получены. Кстати, именно благодаря интересу строителей и получаются хорошие дома.

К договору прилагается календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ. Эти документы должны быть согласованы друг с другом. И нужны они вовсе не для соблюдения формальностей. С их помощью вы сможете не только контролировать проведение работ, но и платить только за то, что сделано. Весь процесс строительства вашего дома должен быть подразделен на несколько этапов. После завершения каждого из них вы принимаете работу и подписываете акт приёма работ данного этапа и вносите очередную сумму денег. В плане строительства должно быть четко указано, например, такое: "на 38-й день от начала строительства при условии завершения работ по установке перекрытий 2-го этажа заказчик вносит 7860 швейцарских франков".

Оплачивая деньги за работы или стройматериалы, не забывайте брать квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. На квитанции должна стоять печать и подпись должностного лица строительной компании. Вы считаете всё это не нужным? Тогда вы являетесь идеальным клиентом для любой строительной компании. Потому что вам нечем будет аргументировать судебный иск против них. Думаете, что такое вам не грозит? Ну хорошо, тогда хотя бы возьмите расписку с того человека, которому отдаете деньги. И пусть он напишет ее собственноручно. А также укажет данные своего паспорта (не постесняйтесь проверить их, поскольку встречаются персонажи, бодро записывающие ложные номера и даты). Розыск пропавших без вести – не самое интересное занятие.

Учет и контроль – первый признак нашего капитализма

Контроль за строителями – скучнейшее дело. Но обойтись без него можно только в том случае, если вы строите не в России. Таковы уж особенности российского производства и менеджмента.
Существует понятие скрытых работ. Это такие работы, которые закрываются последующими этапами строительства. Например, отсыпка фундамента слоем песка, гидроизоляция, укладка утеплителя в пол или на крышу и т.д. При серьезной организации дела заводится особый журнал, в котором фиксируется проведение скрытых работ. Каждый из этапов таких работ вы контролируете и ставите свою подпись, без которой строители не имеют право начинать следующий цикл работ. Разумеется, добросовестность строителей еще никто не отменял. Но и вам не грех проверять подобные вещи, хотя бы иногда. Иначе вы так и не узнаете, из чего же построен ваш дом.

Существует понятие авторского надзора. Архитекторы не только разрабатывают проекты. Их роль заключается еще и в том, чтобы следить за работой строителей. Авторский надзор нужен для того, чтобы строители соблюдали технологии, чтобы возводимые конструкции соответствовали принятым нормам и правилам, а в сам дом закладывалось бы то же самое, что и в смету.
Авторский надзор должен быть прежде всего независимым. Однако в прайс-листах некоторых строительных фирм можно встретить и такую услугу. Они предложат вам авторский надзор по привлекательной цене – всего за 1–2% от стоимости строительства, в то время как независимый архитектор может попросить намного больше – до 7%. Уж кто-кто, а он прекрасно знает, каких усилий и времени требует контроль за строителями. Архитектор – ваш союзник и защитник. Он отстаивает ваши интересы. Будет ли то же самое делать человек, который работает на строительную компанию, пусть даже и не занимая в ней официальной должности? Разница в стоимости довольно большая. Но содержании этих услуг – ничуть не меньшая.

• ПРИЕМ ГОТОВОГО ДОМА

Нельзя перепрыгнуть пропасть на 98 процентов Ну вот, строительство, наконец, закончено (или, оказывается, еще не закончено?), дом готов (или еще не готов?) к заселению. Осматривайте его, ищите недостатки. У вас уже должен быть опыт их поиска, поскольку вы принимали отдельные этапы работ. Всё, что не найдете, будет навсегда вашим. Далеко не каждый недостаток удается оспорить впоследствии. Не торопитесь и не поддавайтесь на попытки строителей поторопить вас (уже темнеет, я должен выехать на другой объект, завтра выходной). Если дом возводился без авторского надзора независимого архитектора, пригласите его хотя бы в этот заключительный момент.

Не проявляйте потребительского экстремизма, не придирайтесь к сущим мелочам, но и не проходите мимо заметных, значительных погрешностей. Ведь у вас в руках еще есть весьма мощный рычаг – остаток суммы, которую вы должны выплатить после подписания акта приема. Понятно, что работа (тем более на одном месте!) надоедает, а после вас уже мог появиться новый заказ, по которому ожидаются новые деньги. Вы уже можете находиться на периферии мозга сотрудников строительной фирмы. Их умы и сердца уже наверняка находятся далеко от вашего дома. Поэтому недостатки именно последнего этапа строительства весьма распространены. Нет и не может быть ничего страшного в том, если еще несколько дней (а может быть и неделю-другую) строителям придется поработать на том же месте. Ни в коем случае не настраивайте заранее свою семью на долгожданное заселение такого-то числа. Это всё преждевременно – до тех пор, пока вы сами не убедитесь, что всё сделано до конца.

Но когда уже все недостатки исправлены, когда претензий больше нет – подписывайте акт приема и устраивайте прощальный ужин. Может быть, даже лучше наметить его на другой день, чтобы запах деликатесов не способствовал одобрению строительных недостатков. Разумеется, такое мероприятие возможно в том случае, если вы еще сохранили со строителями хорошие или, по крайней мере, нормальные, нейтральные отношения. Не беремся говорить, каким образом обстоит дело в других странах, но у нас душевные разговоры играют далеко не последнюю роль. И, помимо всего прочего, вы таким образом повышаете свой рейтинг среди прочих клиентов строительной фирмы. Зачем это нужно? Мудрые люди говорят, что лучше пусть о вас вспоминают как о хорошем заказчике. Жизнь прожить – не поле перейти.

Может быть даже имеет смысл задуматься о подарке или негласной денежной премии тому человеку, который вел ваш проект – прорабу или бригадиру – если, конечно, вы уверены в том, что он правильно расценит вашу добрую волю. Скажите, ну какое значение для вас может иметь эта сумма– после того как вы прошли с ним такой трудный путь? Зато вы приобретаете союзника. Помните, что ваш дом сродни живому организму, которому со временем может потребоваться лечение.

Приведем еще и такой пример, взятый из жизни русских печников. Если после окончания работы печник видел, что хозяин собирает на стол, он залезал на крышу и вынимал из трубы кирпич.